Rövid távon kiadva a bruttó bevétel gyakran magasabb, de a költségek és a munka is sokkal több. Megmutatom, hogyan hasonlítsd össze a két modellt nettó alapon, a saját lakásodra.
Dubajban két fő bérbeadási modell van: az éves (hosszú távú) bérlés és a nyaralóként (holiday home) kiadott rövid távú bérlés, például Airbnb-n vagy Bookingon. Mindkettő működhet, de nagyon eltérő a kockázatuk és a munkaigényük.
Hosszú távú bérbeadás
Hogyan működik?
- A bérleti szerződés jellemzően 1 évre szól, és kötelező az Ejari rendszerben regisztrálni.
- A bérleti díjat hagyományosan 1–4 csekkben, előre fizetik. Egyre gyakoribb a havi fizetés is.
- Kaució: bútorozatlan lakásnál jellemzően az éves bérleti díj 5%-a.
- A bérleti díj emelését a DLD/RERA bérleti index korlátozza. A megengedett emelés attól függ, mennyivel van a díj a piaci szint alatt, és a bérlőt előre értesíteni kell.
Előnyök: kiszámítható bevétel, alacsony munkaigény, alacsony kezelési költség (jellemzően az éves díj 5–8%-a egy kezelő cégnek), kevesebb elhasználódás.
Hátrányok: alacsonyabb bruttó bevétel, és egy év alatt nem tudod a díjat a piachoz igazítani.
Rövid távú (holiday home) bérbeadás
Hogyan működik?
- Engedélyköteles: a Dubaji Gazdasági és Turisztikai Hivatalnál (DET) kell regisztrálni az ingatlant holiday home-ként, akár saját néven, akár egy engedéllyel rendelkező kezelő cégen keresztül.
- Az épület szabályzata (és off-plannél a fejlesztő) is tilthatja vagy korlátozhatja. Vásárlás előtt ellenőrizd!
- Vendégéjszakánként turisztikai díjat (Tourism Dirham) kell beszedni és befizetni.
- Az ingatlant teljesen be kell bútorozni és felszerelni.
Előnyök: magasabb bruttó bevétel jó helyen és jó kihasználtsággal, rugalmasság (saját használatra is foglalhatod), és követi a szezonális árakat.
Hátrányok:
- Kezelési díj: a teljes körű kezelő cégek jellemzően a bevétel 15–25%-át kérik, plusz a takarítás.
- Rezsi, internet, DEWA a tulajdonost terhelik.
- Szezonalitás: a nyári hónapokban jelentősen esik a kihasználtság és az ár.
- Bútorozás és gyorsabb elhasználódás.
- Platformdíjak.
Hogyan hasonlítsd össze? Nettó alapon!
A hirdetésekben szereplő „8–10%-os Airbnb-hozam” szinte mindig bruttó. Egy korrekt összehasonlítás:
Hosszú táv, nettó = éves bérleti díj − közös költség − kezelési díj − karbantartás − biztosítás
Rövid táv, nettó = (átlagos éjszakai ár × foglalt éjszakák) − platformdíj − kezelési díj − takarítás − rezsi − közös költség − engedélyek − bútorozás amortizációja − karbantartás
Gyakori tapasztalat, hogy a rövid táv csak akkor jelentősen jobb, ha a lakás turisztikailag erős helyen van (például Downtown, Marina, Palm, JBR), jó a kihasználtság, és profi a kezelés. Egy külső kerületben lévő stúdiónál a különbség a költségek után gyakran eltűnik.
Számold ki a saját lakásodra
A jelzáloghitel- és ROI-kalkulátor Bérlés fülén egymás mellett tudod összehasonlítani a hosszú és a rövid távú kiadást kihasználtsággal, kezelési díjjal és költségekkel. Az Elemzés fülön éves cash-flow-t, megtérülési pontot és IRR-t is kapsz. Egyszerűbb, gyors bruttó/nettó számításhoz a bérleti hozam kalkulátor is megfelel.
Összefoglalva
- Passzív, kiszámítható bevételt keresel, és távolról kezelnéd? → Hosszú táv.
- Frekventált turisztikai helyen van a lakás, és néha magad is használnád? → Rövid táv, profi kezelővel.
- Mindkét esetben nettó hozamot hasonlíts, és vedd figyelembe a magyarországi adózást is.
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül befektetési tanácsadásnak. A bérleti szabályok, díjak és engedélyezési feltételek változhatnak; kiadás előtt ellenőrizd az aktuális előírásokat.
Ne higgye el, számolja ki
A cikkben szereplő számokat a saját adataival is ellenőrizheti.
